Недвижимость в Германии в посткризисный период пользуется повышенным интересом со стороны дальновидных инвесторов. Немецкий рынок в настоящее время является самым дешевым и одновременно качественным в Европе.

Ведь предложения интересных объектов немецкой недвижимости можно купить недорого пока предложения существенно превышают спрос. В то же время интерес российских инвесторов к Германии, Берлину - активно просыпается. Упускать выгоду нельзя.

Специальные предложения от Европейского холдинга Дэниса Миллера. Если Вы желаете купить дом, квартиру, доходную недвижимость в Германии, мы подберем Вам ряд объектов доходной, элитной, жилой, коммерческой недвижимости в Германии, оформим все необходимые документыи добьемся хороших скидок от собственников.

Недвижимость в Германии может быть приобретена, как на частное, так и на юридическое лицо. Граждани России без всяких ограничений могут покупать и жилую, и коммерческую недвижимость в Германии.

Что касается цен на недвижимость в Германии, то большинство экспертов прогнозируют скорый рост рынка.

Покупка недвижимости в Германии

Наиболее интересна с точки зрения сохранения и умножения капитала сегодня коммерческая недвижимость в Германии, главным образом, выгодностью предложений.

Сегодня можно купить многоквартирные дома, офисные объекты или торговые центры в крупных городах Германии по цене в 50-70% от рыночной стоимости - от банка, которому задолжали владельцы объекта.

Наша компания осуществляет все необходимые организационно - правовые действия по приобретению недвижимости в Германии недорого.

На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр.

Любая недвижимость Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее стоимость, точная площадь земли и построек, а также о возможных задолженностях со стороны хозяев.

Продажа недвижимости в Германии

Продать недвижимость может только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее доверенность, заверенную нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату.

Владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства.

Получение разрешения на жительство не связано с приобретением недвижимости, но владение ею является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя, поэтому постоянно растет количество желающих недвижимость в Германии купить.

Вопрос о получении вида на жительство решается в индивидуальном порядке и не всегда положительно.

Возможны различные варианты (открытие предприятий, участие в инвестиционных проектах и т.д.). Консультации по данному вопросу предоставляются нашими адвокатами.

Куплю недвижимость в Германии. Процедура оформления

После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке, составляется контракт купли-продажи, в котором, в частности указываются условия и форма оплаты.

Подписание контракта происходит у государственного нотариуса, защищающего интересы обоих сторон.

Нотариусом открывается специальный банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость.

Нотариус произведет проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату маклерского провизиона (комиссия посредника) и расходов, связанных с занесением в земельную книгу.

После подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки, покупатель становится собственником приобретенного объекта.

Нотариус отправляет документы в Grundbuchamt (ведомство по регистрации недвижимости) и в течении двух месяцев покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности.

Налоги и расходы, связанные с приобретением недвижимости в Германии

Общие расходы - стоимость объекта Налог на приобретенную недвижимость - 3,5% от стоимости объекта.

Маклерский провизион - % от стоимости объекта (в каждой Федеральной Земле Германии разные ставки маклерского провизиона. Колеблются от 3 до 5 %, услуги фирмы посредника). Нотариальные расходы и расходы на регистрацию - 1% от стоимости объекта.

Недвижимость в Германии квартиры. Сдача в наем

Популярно и выгодно приобретение немецкой недвижимости как вложение капитала.

Каждый владелец имеет право сдавать недвижимость в наем. Для этого необходимо заключить договор аренды (Mietvertrag) с арендатором недвижимости. Такие договора заключаются сроком от 1 года и больше.

Арендатор выплачивает страховую сумму (Kaution) из расчета 2-х или 3-х месячной арендной платы владельцу объекта. Эта сумма гарантирует владельцу возмещение потерь в случае неплатежеспособности арендатора или покрытия затрат на ремонт объекта после расторжения договора аренды. Kaution защищает владельца недвижимости от финансовых потерь. В договоре аренды указывается ежемесячная оплата + Kaution + Nebenkosten (дополнительные расходы). (Nebenkosten - оплата уборки мусора, освещение подъезда, оплата лифта и т.д.) Если в договоре аренды указано, что объект сдается отремонтированным, то после расторжения договора арендатор обязан сдать объект в том же состоянии. В противном случае, владельцем используется Kaution для оплаты ремонта.

При отсутствии претензий владелец возвращает Kaution (залоговую сумму) в установленном порядке.

Германия является страной с высокой социальной защищенностью. За людей, не имеющих постоянного дохода, платит государство. Поэтому всегда существует спрос на жилье.

Недвижимость в Германии - надёжное и выгодное вложение капитала.

Цена на недвижимость Германии на протяжении десятилетий постоянно растет.

Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год. Средний годовой доход от вложенных в недвижимость средств c привлечением банковского кредита составляет около 5%, при инвестициях в смешанные объекты (здания, совмещающие жилые, торговые и др. площади) доход повышается до 7 %-12 % и более. Следовательно, вкладывать средства в недвижимость просто выгодно.

В последнее время в Германии все большей популярностью пользуются инвестиции в недвижимость через закрытые фонды (closed - ended funds). Эти организации аккумулирует деньги частных инвесторов, а затем вкладывает их в жилую или коммерческую недвижимость.

Преимуществами такого типа инвестиций в недвижимость в Германии являются:

• Стабильный доход на уровне 8-10% годовых.
• Экономия времени на управлении недвижимостью в Германии.
• Низкий порог для вложений (от 5 тыс. евро).

Управление недвижимостью в Германии осуществляется профессионалами, имеющими соответствующую квалификацию.

Необходимо сразу предупредить, что инвестиции в подобные фонды рассчитаны на длительный срок (8-15 лет) и имеют низкую краткосрочную ликвидность, как и любая недвижимость. Это обязательно необходимо учитывать при выборе инструмента вложения денег.

Не секрет, что многие потенциальные покупатели недвижимости за границей заинтересованы не столько в отдыхе и развлечениях, сколько в удачном вложении капитала.

И для них Германия – правильный выбор. Во-первых, цены на жилье здесь растут. Сдача жилплощади в аренду приносит в настоящее время до 6% годовых. Во-вторых, в современной Германии наблюдается политическая и экономическая стабильность, чего не скажешь, увы, о нашей родине. В-третьих, немецкое жилье отличается хорошим качеством и долговечностью.

Немецкое законодательство позволяет гражданам других стран приобретать недвижимость на территории Федерации «на равных» с подданными этой страны. Россияне, владеющие жильем в Германии, имеют право на туристическую визу сроком до 90 дней в год. Имеющие деловые контакты могут претендовать на бизнес-визу - 6 месяцев в год, иногда больше.

Недвижимость в Германии - квартира или дом?

Какой тип жилья предпочесть? Можно приобрести квартиру, отдельно стоящий дом, дом на две семьи (одна стена общая) или так называемый «дом рядовой застройки». Последний представляет собой три или более домов под одной крышей, но у каждого отдельный вход, садик, 2-3 этажа, подвальное и чердачное помещение. Конечно, приятнее жить в доме на одну - две семьи, но это – дорогое удовольствие.

Кроме того, быть владельцем дома – большая ответственность. Придется самим заботиться о безопасности, ремонте, уходе за прилегающей территорией, вывозе мусора. Недешево обойдется отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода.

Квартиру дешевле купить и дешевле содержать, но вместе с ней вы приобретаете соседей и необходимость подчиняться общему распорядку. Правила, перечисленные на стене в подъезде типичного немецкого многоквартирного дома, вызовут у наших соотечественников улыбку. Например, нельзя выбивать ковры во дворе, если там сушится чье-то белье, а стекло в специальные баки можно выкидывать только в будни с 8.00 до 18.00 (так как это «шумовое загрязнение двора»). Обязательно разделение мусора по семи разным группам. А уж о бурных вечеринках в неурочные часы точно придется забыть.

Немцы не только неукоснительно выполняют все предписания, но и ревностно следят, чтобы другие их не нарушали. Можно сколько угодно иронизировать над немецкой педантичностью, но станет не до смеха, когда с вас потребуют штраф за неубранную лестничную клетку или выгул собаки в неположенном месте.

Можно не сомневаться – это разлюбезный сосед пожаловался в инстанции! Владелец квартиры обязан посещать собрания жильцов, сдавать деньги в фонд ремонта дома. Нельзя заводить домашних животных, застеклять балконы или устанавливать спутниковую «тарелку», не заручившись согласием соседей. Обладателям домов такие проблемы неведомы.

Город или загород?

Помимо типа жилья потенциальному покупателю недвижимости необходимо определиться со средой – город или загород? По статистике, каждый четвертый немецкий горожанин мечтает перебраться поближе к природе. Тому есть несколько причин. Самая очевидная – экологическая обстановка, желание растить детей на чистом воздухе, употреблять незагрязненную воду и полноценные продукты с соседней крестьянской фермы. Не менее важно другое: городское жилье, как правило, уступает загородному в качестве. Наконец, недвижимость за городом существенно дешевле (если речь не идет о престижных курортах).

Так, дом на одну семью общей площадью 150 кв.м с участком 8 соток в среднем по дороговизне районе Кельна, Мюнхена или Франкфурта обойдется в 400-500 тыс. евро. За те же деньги можно приобрести загородный дом площадью 300-400 кв.м с камином, сауной, полами с подогревом, участком в 1,5-2 га, прудом и загоном для лошадей, но, увы, вдали от цивилизации.

Цены на недвижимость в Германии зависят от трех основных факторов.

Первое, это, конечно, географическое расположение. Жилье на территории бывшей Восточной Германии существенно дешевле и совершенно не пользуется спросом. Свыше миллиона домов между Одером и Эльбой стоят пустые, в Берлине предложение превышает спрос на 100 тыс. квартир и домов. Причина понятна: жилье, построенное в коммунистической Германии, не отвечает современным стандартам. Шансы со временем удачно продать или сдать в аренду такие дома или квартиры ничтожно малы. Исключение составляют несколько отдельных городов и их окрестности. Это, прежде всего, фешенебельные Потсдам в пригороде Берлина и Дрезден (1,5-2 тыс. евро/кв.м), портовый Росток (1-1,3 тыс. евро/кв.м), а также Эрфурт и Коттбус (1,5 тыс.евро/кв.м).

Недвижимость в Германии: Берлин, Мюнхен, Гамбург, Кельн

В Западной Германии самыми дорогими городами в настоящее время являются Мюнхен (цена дома с небольшим участком как в самом городе, так и в пригороде - 3,5-5 тыс.евро/кв.м), Кельн, Штуттгарт и Франкфурт (3-4 тыс. евро/кв.м), Гамбург, Дюссельдорф, Берлин, Карлсруэ, Бонн, Регенсбург (2-3 тыс. евро/кв.м). Квартиры стоят немного дешевле. Средняя цена на недвижимость в хороших районах Германии составляет 1,5-2 тыс. евро/кв.м.

Вторым фактором, учитывающимся при оценке дома, является сумма будущих расходов на его содержание. Продуманная планировка, современное оборудование, тепло- и влагонепроницаемые стены помогут сэкономить на воде, отоплении, электроэнергии. Более экономичное жилье при покупке обойдется дороже, но зато сбережет немало средств в дальнейшем. В благодарность за сохранение природных ресурсов государство снижает потребителю налог на недвижимость.

Наконец, стоимость загородного жилья сильно колеблется в зависимости от его близости к городу или станции электрички.

Дом вдали от железной дороги может стоить в полтора, а то в два раза дешевле своего более удачно расположенного собрата, но и шансы со временем выгодно продать его будут существенно меньше.

С учетом перечисленных факторов цена на загородную недвижимость в Германии колеблется в интервале 1-4 тыс.евро/кв.м.

Речь идет о домах площадью 200-700 кв.м с земельным участком от 8 соток до 2 га. Наиболее дешево загородное жилье в Восточной Германии и на побережье Северного и Балтийского морей – 1,5-2 тыс. евро/кв.м.

Чуть южнее, в провинциях Нижняя Саксония (Бремен, Гамбург, Ганновер) и Северный Рейн-Вестфалия (Кельн, Бонн, Дюссельдорф, Мюнстер), дом на лоне природы стоит в среднем 2 тыс. евро/кв.м, вблизи больших городов – 3 тыс. евро/кв.м.

Но наиболее дорогими остаются, конечно же, южные курортные регионы – Бавария и Баден-Вюртемберг, а также провинция Гессен (район Франкфурта-на-Майне). Здесь загородный дом на одну семью обойдется покупателю в 2-3 тыс. евро/кв.м, в окрестностях больших городов (Мюнхен, Штуттгарт, Франкфурт) – 3,5-4,5 тыс. евро/кв.м.

Помимо указанной в договоре стоимости, будьте готовы заплатить дополнительно 3,5% земельного налога, 2% нотариусу за юридическое оформление, 3% маклерской фирме. Ее специалист проверит финансовую сторону покупки, поможет выявить задолженности и другие прегрешения предыдущих владельцев. Для оценки технического состояния дома может понадобиться помощь независимого эксперта.

Ипотека

При покупке недвижимости в Германии можно воспользоваться ипотечным кредитом. Немецкие банки готовы предоставить ссуду и иностранным гражданам. Более того, покупатели, способные исправно платить в рассрочку, пользуются у трудолюбивых и бережливых немцев даже большим доверием, чем обладатели набитого деньгами чемодана.

Прежде чем выдать кредит, банк открывает специальный накопительный счет, на который в течение нескольких лет идут регулярные отчисления от вашей зарплаты. Так проверяется платежеспособность кандидатов. После того, как экзамен на благонадежность сдан, вы можете рассчитывать на сумму, покрывающую до 80 % стоимости объекта покупки. После ее внесения, можно въехать в новый дом, но недвижимость останется собственностью банка до полной выплаты долга. Кредит дается на срок до 25 лет примерно под 5-7% годовых.

Покупать или строить?

Многие жители Германии, особенно желающие перебраться на природу, предпочитают не покупать, а строить жилье. Согласитесь, заманчиво самим спланировать дом своей мечты. К тому же строительство обойдется дешевле, чем покупка: 600-1500 евро/кв.м при стоимости земли под застройку с подведенными коммуникациями 100-800 евро/кв.м. Однако у этого варианта есть и свои минусы.

Все тяжкое бремя ответственности за подготовку, планирование и производство работ ляжет на ваши плечи. Так, покупая участок, вы должны быть уверены, что на нем разрешено строить жилой дом. План жилища должен быть согласован с местной администрацией. Поинтересуйтесь также, включены ли в стоимость строительных работ измерительные расчеты, предварительная подготовка участка (проведение воды, газа, электричества, телефонного кабеля), создание подъезда к дому и гаражу, дорожек и тротуара, установка забора и террасы, организация освещения, вывоз строительного мусора, завоз чернозема и т.д. И это только то, что касается участка, а сколько спорных вопросов возникнет при сооружении и отделке самого дома.

Некоторые немцы выбирают промежуточный вариант: покупают дешево старое жилье и полностью переоборудуют его. Действительно, приятно жить, например, в традиционном баварском домике и при этом пользоваться всеми благами цивилизации. Но будьте готовы к тому, что расходы на капитальный ремонт увеличат стоимость жилья в полтора-два раза.

Пожалуй, самой привлекательной по соотношению цена-качество является недвижимость в Берлине, где предложение жилья многократно превышает спрос, речь идет примерно о 100 000 объектов. Это преимуществено квартиры в старых, но качественных домах после ремонта, выполненного, разумеется, по евростандартам. Стоит такое жилье 20 000 - 50 000 тыс. евро, по сравнению с Москвой, почти даром.

Вложение активов в недвижимость в Германии - хороший, надежный, по-немецки прагматичный выбор, но для эффективного управления средств лучше обратиться за советом к профессиональному консультанту "Европейского холдинга Дэниса Миллера".